Markus Lampesberger, Geschäftsführer von Immola, erläutert im Interview die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Immobilienmarkt in Graz. Während viele Branchen wirtschaftliche Herausforderungen bewältigen mussten, konnte die Immobilienbranche ihre Projekte fortsetzen und starke Nachfrage seitens Investoren und Käufern verzeichnen. Lampesberger berichtet auch über die anhaltende Preisentwicklung in bestimmten Bezirken, wie Geidorf, St. Leonhard, Andritz und Waltendorf, und betont die Bedeutung der Lage für den Wert einer Immobilie. Er stellt auch das Potenzial von Graz als Studentenstadt mit hoher Lebensqualität und die Herausforderungen der Infrastruktur im wachsenden Stadtteil Reininghaus und Smart City dar. Lampesberger betont auch die zunehmende Bedeutung von Freiraum für Wohnungssuchende, die Änderung von Mobilitätsmustern und die Notwendigkeit, städtische Räume mit Projekten aufzuwerten, die einen einzigartigen USP bieten.
Wie haben Sie die letzten Monate in Ihrem Arbeitsfeld bei Immola erlebt?
Markus Lampesberger: Durch die Pandemie sind viele Branchen in eine herausfordernde wirtschaftliche Lage geraten. Die Immobilienbranche ist zum Glück mit einem blauen Auge davongekommen. Unsere Baustellen konnten weiterlaufen, die Bauwirtschaft hatte nicht mit derart massiven Beschränkungen zu kämpfen, wir konnten alle unsere Projekte umsetzen. Auch die starke Nachfrage war da, Immobilien waren für viele ein regelrechter Anker. Gerade jene, die im Berufsleben stark involviert sind, haben sich die Zeit genommen, um Wohnungen für sich oder für ihre Kinder zu kaufen, um das Geld anzulegen. Auch Großinvestoren haben umfassend in Projekte investiert. Unsere Kunden sind zu 60 bis 70 Prozent Großinvestoren, die restlichen 30 Prozent Einzelinvestoren. Wir haben mit zwei Mannschaften – im Wechsel mit dem Homeoffice – das ganze Jahr durchgearbeitet.
Wie haben sich die Preisstrukturen in jüngster Zeit entwickelt?
Lampesberger: Die Preise haben den Zenit in Graz noch nicht erreicht, sie sind nach wie vor im Steigen begriffen. Die Lage ist absolut ausschlaggebend für den Wert der Immobilie. Beliebte Bezirke wie Geidorf, St. Leonhard, Andritz oder Waltendorf konnten einen weiteren Anstieg verzeichnen – im Verlauf der letzten drei, vier Jahre haben sich die Kosten um fast 1000 Euro pro Quadratmeter erhöht.
Wie entwickelt sich das Potenzial der Stadt, wo orten Sie aber auch Schwachstellen?
Lampesberger: Graz ist grün und sicher, eine Studentenstadt mit viel Lebensqualität und einem reizvollen Flair. Die Größe ist überschaubar, die Wege sind kurz und auch gut mit dem Fahrrad oder zu Fuß zu bewältigen. Man ist darüber hinaus schnell im Grünen, am See oder in den Weinbergen. Auf der rechten Seite der Mur wächst die Stadt mit den neuen Vierteln Reininghaus und Smart City sehr stark. Dort muss infrastrukturell auf alle Fälle noch nachgebessert werden. Durch den großen Zuwachs braucht es auch unbedingt eine Lösung für den Verkehr, sein öffentlicher Ausbau ist unumgänglich. Ob es die U‑Bahn geben wird, steht noch in den Sternen, aber sie hätte auf alle Fälle einen Wert für die Stadt und ihre Attraktivität.
Was ist noch alles möglich?
Lampesberger: Im Norden ist der Raum naturgemäß begrenzt, Graz wächst sich nach Süden in Richtung Seiersberg, Feldkirchen, Kalsdorf und Hausmannstätten aus. Eine Umlandflucht aufgrund der Preisstrukturen sehen wir aber nur bedingt. Attraktive Wohnungen in den städtischen Lagen bleiben weiterhin begehrt, weil die kurzen Wege, eine grüne Zunge im Innenhof und die gesicherte Nahversorgung starke Argumente sind. Die Bezirke Lend und Gries bleiben deutlich im Aufschwung, das zeigen auch unsere Projekte. Lend erlebt einen Kulturhype und ist gewissermaßen das neue Geidorf. Gries ist mit seinem multikulturellen Leben und den Möglichkeiten, an der Mur in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt zu wohnen, bereits nachgezogen.
Welche Kriterien sind für Wohnraumsuchende ausschlaggebend?
Lampesberger: Der Freiraum ist für alle von großer Bedeutung – ob Terrasse, Balkon oder Garten, der Lebensraum hat sich längst von der Wohnfläche nach draußen weiterentwickelt. Neue Wohnungen ohne Freiraum sind eigentlich schon Substandard. Auch sonst ändert sich einiges: Gerade viele junge Menschen haben gar kein Auto mehr. Sie nutzen Modelle wie Carsharing. Es gibt mehr und mehr leerstehende Plätze in Tiefgaragen, autofreie Zonen werden immer wichtiger. Parkplätze, die keiner braucht, sind nicht mehr zeitgemäß.
Was muss man als Immobilienentwickler mitbringen, um zu reüssieren?
Lampesberger: Wir haben uns bereits etliche Flecken zugetraut, deren Potenzial kein anderer gesehen hat. Es sind wirkliche Eyecatcher wie das Hochhaus auf minimaler Grundfläche in der Elisabethinergasse oder das Projekt Golden Skin in St. Peter entstanden, wir haben auch einen Teil des Brauquartiers in Puntigam gebaut. Immola steht für urbanes Wohnen. Wir sind Architekten, die Städte lieben, und setzen als Stadtentwickler hauptsächlich Projekte in Graz, Klagenfurt und Linz um. Reine Nutzungsarchitektur machen wir nicht, jede Immobilie muss einen USP haben. Wir wollen städtische Räume mit unseren Projekten aufwerten.
Welchen Weg sind Sie dafür gegangen?
Lampesberger: Ich habe Architektur studiert, das reine Planen war reizvoll, aber dennoch nicht die Erfüllung für mich. Ich wollte lieber den gesamten Prozess der Immobilienentwicklung umsetzen. Wir haben vor zwölf Jahren zu zweit mit dem ersten kleinen Projekt mit acht Wohnungen in Liebenau begonnen. Das erste große Projekt war gemeinsam mit Architekt Volker Giencke der gläserne Dachaufbau des Eckgebäudes in der Jakoministraße Ecke Grazbachgasse. Heute sind wir 23 Vollprofis im Team, die alles von der Pike auf gelernt haben. Wir decken den gesamten Planungs‑, Errichtungs- und Nutzungszyklus ab und bieten Kunden ein komplettes Rundumservice zur sorgenfreien Abwicklung von Kauf, Vermietung und Verwaltung. Immobilien, die die Immola entwickelt, sind nachhaltig und mit hohem architektonischen Anspruch. Das hat uns viel Erfolg gebracht.
Wie drückt sich das in der architektonischen Sprache aus?
Lampesberger: Wir legen Wert auf hochwertige Architektur außerhalb der Norm. Wir spielen mit Fassadenelementen, wir sehen andere Öffnungen in den Gebäuden vor, die Balkone erhalten unterschiedliche Ausrichtungen, Höhen, Größen oder Farben. Da wollen wir Akzente setzen, das macht auch den Reiz aus. Wir probieren immer etwas Neues. Darauf kommt es an. Aktuell setzen wir bei allen unseren Projekten gerade Dachgärten als gemeinschaftlich genutzten Raum um. So entsteht eine neue Erholungszone mit Aussicht, mit Pflanzen und Wasserflächen. Wenn man im Sommer am Dach des Hauses mit Blick auf den Schloßberg ein Buch lesen kann, hat das schon eine andere Lebensqualität. So können Flachdächer als Gärten genutzt werden.
… und es bringt Grünraum …
Lampesberger: Ja, denn in den Städten wird es schließlich immer wärmer. Wir müssen noch weit mehr Grün in die Immobilien holen – grüne Fassaden, grüne Innenhöfe, grüne Dächer. Das schafft ein besseres Mikroklima in Zeiten des Klimawandels. Wir achten auch auf zertifizierte, nachhaltigere Baustoffe und setzen auf Solar- und Photovoltaikflächen sowie hinterlüftete Fassaden. Nachhaltigkeit kostet natürlich mehr als der Standard.
Was sind wesentliche Treiber für die Zukunft?
Lampesberger: Die Stadt muss weiterhin leistbaren Wohnraum bieten, vor allem auch für junge Menschen. Das heißt, die Einheiten in urbanen Lagen werden daher in Dimensionen von zwei bis drei Zimmern bleiben. In dieser Größenordnung sind sie leist- und gut vermietbar. Wohnungen mit weit mehr Wohnraum sind eher in den grünen Zonen, im Umland zu finden. Es ist nicht zuletzt eine Frage der individuellen Bedürfnisse, aber auch der persönlichen Entscheidungen, wie kurz die täglichen Wege sein sollen.
Welche Projekte werden derzeit verwirklicht?
Lampesberger: In der Grazer Innenstadt laufen derzeit drei große Projekte: Home Lend ist mit 265 Wohnungen samt Gewerbeeinheiten ein großer städtebaulicher Eingriff im Bezirk Lend mit begrünten Fassaden und grünen Innenhöfen. Einziehen kann man ab Sommer 2022. In der Karlauer Straße entstehen 73 Wohnungen und auf dem ehemaligen Buchbinder-Grundstück in der Babenbergerstraße bauen wir ein Geschäfts- und Wohnhaus. Projekte mit begrünten Fassaden und Dachgärten setzen wir derzeit auch in der Klagenfurter und der Linzer Innenstadt um. Wir sind immer auf der Suche nach bestehenden Gebäuden oder brachliegenden Liegenschaften mit Potenzial, um Lücken zu schließen. Verdichtung ist ein großes Thema. Man muss einfach Visionen haben und sich spezielle Ecken auch angreifen trauen – im Vertrauen, dass etwas Größeres daraus entstehen kann. Das macht einen guten Projektentwickler aus: Er ist immer auch Visionär. In Graz gibt es noch viel gute Grundstücke und wir haben viele gute Ideen.
Info:
IMMOLA Liegenschaftsverwertung
und Projektentwicklungs GMBH
Gleispachgasse 1, 8045 Graz
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