Die durch Corona ausgelöste Ausnahmesituation der letzten beiden Jahre führte in vielerlei Hinsicht zu Veränderungen in unserer Gesellschaft. Der Wunsch nach Rückzug, mehr Privatsphäre und eine gewisse Distanz gegenüber anderen Menschen hat sich bei vielen nachhaltig verankert.
Diese Haltung, gepaart mit der zunehmenden Unsicherheit aufgrund der aktuellen geopolitischen Situation, hatte auch massiven Einfluss auf das Nachfrageverhalten im Tourismus. So boomt seit dem Ausbruch der Pandemie Urlaub in Österreich in Kombination mit einer Wohnsituation, die Individualität und Privatsphäre zulässt.
Eine zielgerichtete Antwort auf diese Situation sind derzeit in Österreich vielerorts Projekte wie Chaletdörfer oder Glamping-Anlagen, die dem Bedürfnis der Gäste nach Ruhe und Rückzug mit maximalem Komfort in meist landschaftlich schöner Umgebung entsprechen wollen.
Chaletdörfer als Investorenmodell
Viele Investoren kaufen ein Chalet im Rahmen eines touristischen Projekts, das über eine Betreibergesellschaft vermietet wird. Es gibt unterschiedliche Modelle der Projektentwickler. Eine Projektgesellschaft erwirbt eine Liegenschaft und errichtet auf der Liegenschaft meistens über eine zweite Gesellschaft, die als Bauträger auftritt, im Rahmen eines „Hotelbetriebs“ ein Gebäude. Eine solche Tourismusanlage besteht aus mehreren Massivholzhäusern. Die Investoren erwerben Teile eines solchen Projektes. Zusätzlich erwerben sie (in)direkt die Geschäftsanteile an der Betreibergesellschaft. Durch die Vermietung über eine Buchungsplattform erzielen sie daraus Erträge. „Die Idee dahinter ist es jedoch mitunter nicht, große Erträge zu erzielen, sondern solche Chalets selbst nutzen zu dürfen“, erklärt Gabriele Etzl, Rechtsanwältin und Partnerin bei Jank Weiler Operenyi/Deloitte Legal. „Man darf jedoch nicht vergessen, dass solche touristischen Investmentprojekte strengen raumordnungsrechtlichen und steuerlichen Vorgaben unterliegen“, betont die Immobilienexpertin weiter.
Management- und Betreibervertrag
Ein Investor, der meist als Wohnungseigentümer agieren wird, sollte sich im Vorfeld mit mehreren Themen auseinandersetzen. Sind die Bestimmungen aus dem Betreibervertrag drittüblich? Beinhaltet der Betreibervertrag eine Exklusivitätsklausel? In welchem Rahmen der Aufgaben und Befugnisse darf der Betreiber eigenmächtig die Vermietungs- und Nächtigungspreise festlegen? Welche kapitalerhaltungsrechtlichen, raumordnungsrechtlichen und steuerrechtlichen Konsequenzen hat die Eigennutzung solcher Chalets? Wer trägt das Vermietungsrisiko? „Mit all diesen Fragen müssen sich Investoren im Vorfeld genau befassen“, rät Rechtsanwältin Miriam Nehajova, die die Grazer Sprechstelle von Deloitte Legal leitet. „Es ist auch ratsam, sich professionelle Beratung vor Ort zu suchen. Regionales Know-how einer Kanzlei kann dabei helfen, schnelle Lösungen zu finden.“
Kontakt:
Jank Weiler Operenyi Rechtsanwälte GmbH I Deloitte Legal
Paulustorgasse 10, 8010 Graz, graz@deloitte.at
Fotocredit: Deloitte
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