Die drei Experten sind der Präsident der Kammer der Steuerberater und Wirtschaftsprüfer, Friedrich Möstl, der Vizepräsident der Rechtsanwaltskammer, Michael Kropiunig, und der unabhängige Finanzplaner und ‑berater Johannes Tratz. Die gemeinsame Schnittmenge: das Bauherrenmodell.
Wir wagen eine erste Annäherung an das Thema über die Begriffsdefinition. Für den Steuerberater ist es eine steuersparende Immobilieninvestition und er erklärt: „Beim kleinen Bauherrenmodell kauft der Bauherr ein fertiges Konzept mit einer konkreten Wohnung, die ihm zugeteilt wird. Das große Bauherrenmodell ist meist eine Beteiligung an einer Gesellschaft mit einem bestimmten Prozentanteil und sieht keine konkrete Wohnungszuteilung vor. Für beide gilt, dass der Anleger das Bauherrenrisiko tragen muss, um die Steuervorteile lukrieren zu können. Verluste in den ersten Jahren können – vor allem bei Gutverdienern – steuerschonend geltend gemacht werden. Wird die Immobilie gefördert, errichtet oder saniert und danach vermietet, gibt es die verkürzte Abschreibung über 15 Jahre. Vor allem jene, die den Höchststeuersatz zahlen, profitieren am meisten“, so der Steuerberater.
Allerdings, der Steuervorteil allein sollte nicht ausschlaggebend für ein Bauherrenmodell sein, ergänzt der Rechtsanwalt. Michael Kropiunig hat sich auch schon mehrmals für seine Klienten mit den „Tücken“ dieses Immobilieninvestments auseinandergesetzt. Dazu aber später. Für ihn ist der Bauherr per Definition der Hersteller eines Gebäudes. Demnach spiegelt sich der Unterschied zwischen großem und kleinem Bauherrenmodell nicht nur im Risiko wider, sondern vor allem in der unterschiedlichen Einflussmöglichkeit auf das Gesamtprojekt. „Man ist beim großen Bauherrenmodell Gesellschafter einer Gesellschaft – mit allen Höhen und Tiefen, die wir in den letzten Monaten auch erlebt haben, wie Zinserhöhung oder der enormen Preisentwicklung im Bausektor. Das ist was für liquiditätsstarke Investoren, denn man muss die Tiefen durchstehen können, mit finanziellem Background.“
Man übernimmt also mit dem Risiko auch Verantwortung und sollte Expertise in das Projekt einbringen können.
Für den Finanzplaner Johannes Tratz ist das Bauherrenmodell ein sinnvolles Puzzlestück eines großen Gesamtbildes in der Vermögensbildung. Ein Teil des großen Ganzen, das sich aus sofort verfügbaren Mitteln, aus Veranlagungen und langfristigen Entscheidungen zusammensetzt.
„Und gerade da könne das Bauherrenmodell sehr gut passen: „Eine Immobile steht für Sicherheit. Und doch sollte man sich die Frage stellen, ob man eine bestimmte Wohnung erwerben möchte oder eine steueroptimierte Investition in Form eines Gesellschaftsanteils, die je nach Modell ab 15 Jahren Mieteinnahmen als Zusatzeinnahmequelle z.B. in der Pension erwirtschaftet.“ Das kann gut in die Lebensplanung passen, muss aber immer individuell auf die Lebenssituation abgestimmt sein. Ein wichtiges Kriterium ist die Qualität der Anbieter der Bauherrenmodelle, so Johannes Tratz aus jahrelanger Erfahrung.
Kann man eigentlich jedes Bauherrenmodell nach Ablauf der Förderperiode in einzelne Wohnungen „zerstückeln“? Die Antwort kommt von Rechtsanwalt Michael Kropiunig: Im „Bauherrenmodell+“ ist diese Option enthalten. Aber prinzipiell ist es schwierig, nachträglich darüber zu entscheiden. Wenn es unterschiedliche Gesellschaftsinteressen gibt, dann ist die Aufteilung per prozentueller Anteile und Eigennutzung vielleicht nicht vorgesehen, weil sie den Pool aus vermieteten Wohnungen schmälert und eben nicht im Sinne der Gesellschaft ist.“
Dazu kommt, so der Steuerberater Friedrich Möstl, dass man sich prinzipiell so viele Anteile an einem Projekt kaufen sollte, dass man – was immer mit der Gesellschaft nach Ablauf der Förderfrist passiert – eine Einzelwohnung mit mindestens 50 m² herausrechnen kann. Falls sich die Gesellschaft nämlich auflöst, dann werden je nach Eigentümeranteil Wohnungen gebildet und zugeteilt. Guter Tipp des Steuerberaters, wobei wir jetzt auch schon zu den Fallstricken kommen.
Rechtsanwalt Michael Kropiunig nennt einige Themen, die es „in sich“ haben können: Das Mietenmanagement zum Beispiel ist ein wesentlicher Punkt, den die Hausverwaltung im Griff haben muss. Nur ein säumiger, schlechter Mieter zerstört den Ertrag für alle. Und den Verwalter kann man bei Unzufriedenheit auch nur mit allen Gesellschaftern per Beschluss austauschen.
Heikel, so der Rechtsanwalt, ist auch die Bauphase selbst: Wenn etwa unerwartet die Baukosten steigen und alle Gesellschafter z.B. 40 % nachschießen, dann müssen da wirklich alle mit. Wem das finanziell nicht möglich ist, der wird zu einem vertraglich vereinbarten Mindestanteil aus der Gesellschaft herausgekauft, also abgelöst.
In Summe, so Johannes Tratz, ergeben sich viele Vorteile beim Bauherrenmodell: Wesentlich ist der durch die steuerlichen Begünstigungen niedrigere Kostenaufwand im Vergleich zum Kauf einer einzelnen Wohnung. Zudem resultieren aus der Vermietung langfristig stabile Erträge, denn bei geförderten Projekten ist die Miethöhe mit zwei Drittel des gesetzlichen Mietzinses gedeckelt, Leerstände sind unwahrscheinlich. Die Wertsteigerung einer Immobilie in guter Lage trägt zur positiven Bilanz bei.
Und der Steuerberater sieht eine 3‑fache Win-Situation: für den Anleger aus steuerlicher und wirtschaftlicher Sicht, den Mieter, für den günstiger Wohnraum geschaffen wird, und für die Öffentlichkeit, weil ein Gebäude saniert wird.
Alle drei Experten sind sich einig und damit sind wir wieder bei der Schnittmenge, dass in allen drei Bereichen Beratung wesentlich erscheint, weil so ein Bauherrenmodell halt doch eine komplexe Angelegenheit ist.
