Graz wird als Anlegermarkt noch immer stark unterschätzt, sagt Harald Martich von Engel & Völkers, vor allem von der einheimischen Bevölkerung. Immer mehr internationale Investoren hingegen haben die steirische Hauptstadt bereits entdeckt.
Herr Martich, wie spannend ist Graz als Anlegermarkt?
Harald Martich: Auch wenn sich die Grazerinnen und Grazer über die Immobilienpreise beklagen: Graz ist im internationalen Vergleich günstig. Sogar Augsburg ist teurer! Graz ist der am stärksten wachsende urbane Markt in Österreich, die Zuwachszahlen liegen vor denen von Wien. Wir haben hier eine Lebensqualität, die ihresgleichen sucht. Das wissen immer mehr ausländische Anleger zu schätzen, etwa aus Deutschland, wo durch politische Restriktionen wie den Mietendeckel Investments weniger interessant sind. Auch deutsche Fonds haben Graz entdeckt.
Das bedeutet, dass Immobilien auch teurer werden?
Martich: Wir gehen davon aus, dass die Preise langfristig sicher steigen werden.
Warum lag Graz so lange im Dornröschenschlaf?
Martich: Die Linie Bratislava – Wien – Linz/Passau – Salzburg – Innsbruck war immobilienmäßig immer interessant, die südliche Richtung wurde komplett außer Acht gelassen. Erst durch die Öffnung nach Süden hin und den Wirtschaftsaufschwung hat sich das langsam geändert. Nun sind große Firmen hier angesiedelt, aus der ganzen Welt kommen Menschen, um hier zu studieren. Für uns von Engel & Völkers jedenfalls ist Graz vom Volumen her nach Wien der zweitwichtigste Markt in Österreich.
Was macht den Markt hier aus?
Martich: Was auffällt, ist eine überwiegend gute bauliche Substanz bei den meisten Jahrhundertwendehäusern. Graz hat eine gute Infrastruktur, der Flughafen ist klein, aber gut angebunden. Sind einmal die Bahntunnel fertig, wird die Anbindung nach Wien oder Klagenfurt noch attraktiver, das wird die Nachfrage nochmals pushen. Wir haben Kunden, die sich bereits im warmen Süden zur Ruhe gesetzt haben und nun eine Anlegerwohnung in Graz wollen.
Welche Immobilien würden Sie jemandem empfehlen, der – sagen wir – 500.000 Euro erbt?
Martich: Ich persönlich würde den Kauf mehrerer kleiner Wohnungen empfehlen, um das Risiko zu streuen. Wenn ein Mieter ausfällt, ist das nicht so tragisch, als wenn man nur eine Wohnung in Vermietung hat. Auf dem Markt gibt es entsprechende Angebote mit Mietgarantie, oft sind das auf Studenten zugeschnittene Kleinwohnungen. Wir haben immer wieder Eltern, die für ihre studierenden Kinder eine Anlegerwohnung kaufen und nach Studienzeit vermieten. Über die Risiken muss man sich im Klaren sein und hier heißt es nach wie vor: Je höher die Eigenmittel, desto geringer das Risiko. Was genau man mit einer Anlagewohnung erreichen will, muss man individuell durchrechnen, etwa was den Mitteleinsatz betrifft und ab welchem Zeitraum die Wohnung „Geld verdienen“ soll.
Wie anlagefreudig sind die Steirerinnen und Steirer?
Martich: Da ist Luft nach oben (lacht). Die Eigentumsquote in Österreich und in Graz ist relativ hoch, es gibt also Immobilieninvestments, wenn es auch nur die eigenen Häuser und Wohnungen sind. Es ist übrigens nachgewiesen, dass Menschen mit Eigentum höhere Sparquoten haben als Leute, die zur Miete wohnen. Die Besitzer legen immer etwas zurück für Reparaturen etc. So gesehen hat Eigentum auch einen gewissen erziehenden Faktor. Aber eines steht fest: Der Trend geht immer mehr in Richtung Immobilieninvestments aufgrund fehlender Alternativen.
Was sind für Sie anlegerseitig unterschätzte Regionen in der Steiermark?
Martich: Die gesamte! (lacht) Interessant ist jedenfalls die Preisentwicklung: Ein Einfamilienhaus im Nordosten von Graz ist um etwa 30 Prozent teurer als eines im Nordwesten. Während nach unseren Erhebungen der Kaufpreis eines Hauses in Graz-Nordwest im Schnitt bei 432.000 Euro liegt, zahlt man im nur zehn Kilometer entfernten Thal 133.600 Euro für ein Haus. Im Stadtteil Gries habe ich natürlich eine andere Ankaufsrendite als in der Herrengasse. Doch in Gries gibt es durchaus Chancen auf Rendite und Wertsteigerung, vorausgesetzt, man hat sich mit der Immobilie und ihrem Potenzial auseinandergesetzt: Ist das Dachgeschoß ausbaubar? Gibt es einen Lift? Wie ist die Mieterstruktur? Neubauviertel wie Reininghaus, wo die Stadt großen Wert auf eine gute Infrastruktur legt, werden sicher lebenswert und auch das Umland positiv beeinflussen. Regionen in der Steiermark, die sich gut entwickeln, findet man entlang der Autobahn, vor allem in Gleisdorf, das schon jetzt höherpreisig ist. Auch in der Gegend südlich von Graz bis Leibnitz sind höhere Preise für Bauland zu verzeichnen.
Wie arbeiten Sie bei Engel & Völkers?
Martich: Unsere Dienstleistung geht von der Portfolioanalyse über eine professionelle Kaufpreiseinschätzung bis zum Kauf bzw. Verkauf bis hin zu dem sogenannten Aftersales-Service. Falls dieser nicht zustande kommt, ist die gesamte Dienstleistung kostenlos. Wir bezeichnen uns als Premiummakler, unsere Unternehmenswerte sind Kompetenz, Leidenschaft und Exklusivität – nicht nur auf die Objekte bezogen, sondern im Speziellen auf unsere umfangreiche Dienstleistung. Hier schwingt das Hamburger Gedankengut unserer Gründer mit, der „ehrbare Kaufmann“ kommt ja von dort. Wir sind auf dem Weg zum modernen Dienstleistungskonzern, nicht nur, was Immobilien betrifft. Wir vermitteln und verchartern auch Yachten und Flugzeuge und können in Deutschland innerhalb von 24 Stunden Finanzierungszusagen geben. In einem bis zwei Jahren wird das auch in Österreich möglich sein und es wird eine App geben, über die der Verkäufer auf die Zahl der Besichtigungen bzw. Anfragen zugreifen kann. Wir sehen uns als Dienstleistungskonzern, der den Investoren und Kunden das Leben so angenehm wie möglich machen möchte.
Wie gehen Sie konkret bei einem Immobilienverkauf vor?
Martich: Die Erstbesichtigung zur Kaufpreiseinschätzung erfolgt bei uns immer nach dem Vieraugenprinzip. Wir laden den Immobilienbesitzer zu einer Präsentation in unseren Shop ein, klären dort über die Marktsituation auf, streichen die Vorteile der Immobilie heraus und weisen auf mögliche Einwände von Interessenten hin. Wir bieten eine genaue Zielgruppenanalyse und präsentieren Vergleichsobjekte in der Umgebung. Uns ist wichtig, mit den Verkäufern einen realistischen Preis festzumachen. Denn in der Regel zeigt sich: Immobilien mit einem zu hohen Marktpreis verkaufen sich nicht nur langsamer, auch der Preis wird zu guter Letzt niedriger liegen als ein realistisch eingeschätzter Verkaufspreis.
Wie ging es Ihnen mit Corona und wie schätzen Sie die künftige Entwicklung ein?
Martich: Interessanterweise liegen die Umsatzzahlen heuer höher als im letzten Jahr. Lediglich die Märkte in Spanien und Italien sind eingebrochen. Die meisten Investmententscheidungen haben während des Lockdowns nur pausiert und wurden danach getroffen bzw. getätigt. An Spekulationen über die Zukunft des Immobilienmarktes durch Corona beteiligen wir uns aber nicht. Wir gehen aber von weitgehend stabilen Märkten aus.
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