Dr. Michael Kropiunig, Vizepräsident der Rechtsanwaltskammer Steiermark, über den rechtlichen Rahmen solcher Engagements und die Bedeutung rechtsanwaltlicher Begleitung. Er spricht über kleine und große Bauherrenmodelle für angehende Investoren. Die Chancen und Herausforderungen stehen dabei im Fokus des Experten-Talks.
Herr Dr. Kropiunig, welchen Rat geben Sie Investor:Innen, die mit dem Gedanken spielen, sich im Rahmen von Bauherrenmodelle an einem Immobilienprojekt zu beteiligen?
Kropiunig: Grundsätzlich sollten potenzielle Investor:Innen nicht der Annahme unterliegen, dass es mit dem initialen finanziellen Einsatz schon getan ist. Bauherrenmodelle sind nur für Investor*innen geeignet, die wirklich kapitalstark sind und auch kurzfristig über ausreichende finanzielle Mittel verfügen. Außerdem sind solche Modelle in einen komplexen rechtlichen Rahmen eingebettet, sodass ich jedenfalls eine Begleitung durch eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt empfehle.
Wie funktionierten eigentlich Bauherrenmodelle?
Kropiunig: Der Grundsatz ist üblicherweise der, dass eine Gesellschaft – z.B. GesnbR oder GmbH & Co KG – ein Objekt errichtet oder saniert und der Bauherr an dieser Gesellschaft beteiligt ist. Beim großen Bauherrenmodell ist der Bauherr schon in der Errichtungs- bzw. Sanierungsphase an der Gesellschaft, die den Bau ausführt, beteiligt und trägt somit auch anteilig das Baukostenrisiko. Beim kleinen Bauherrenmodell investiert der Bauherr in ein fertig kalkuliertes Immobilienprojekt. Sein wirtschaftliches Risiko ist geringer, aber auch der steuerliche Vorteil reduziert sich. Insbesondere das große Bauherrenmodell dient zudem im Regelfall nicht der Deckung der eigenen Wohnversorgung, da mit den Anteilen an der Immobiliengesellschaft kein Recht verbunden ist, eine bestimmte Wohnung selbst zu nutzen bzw. zu vermieten. Das macht die Gesellschaft, sie verteilt die Einnahmen und auch die Verluste auf die Gesellschafter.
Die Gesellschafter gehen also wirtschaftlich und de jure eine Verbindung ein.
Kropiunig: Und das setzt voraus, dass die Möglichkeiten der Gesellschafter, die Gesellschaft einseitig aufzulösen, eingeschränkt bzw. ausgeschlossen werden müssen, da sonst ein Gesellschafter, der kündigt, das ganze System zum Kippen bringen könnte. Natürlich kann man seinen Anteil (aber eben keine konkrete Wohnung) verkaufen. In den Gesellschaftsverträgen finden sich jedoch oft Klauseln, die ein Aufgriffsrecht bewirken. Sie legen fest, dass man seinen Anteil zuvor den anderen Gesellschaftern zu einem fixierten Betrag, der unter dem Verkehrswert liegen kann, anbieten muss. Das heißt aber auch, man braucht allenfalls einen langen Atem und sollte keinen Druck haben, das investierte Kapital durch Anteilsverkauf kurzfristig wieder zurückzubekommen – einmal abgesehen von den steuerlichen Nachteilen eines vorzeitigen Ausstiegs.
Was geschieht, wenn beim Projekt Kostensteigerungen bzw. ‑überschreitungen virulent werden?
Kropiunig: Eine über die Ursprungsinvestition hinausgehende Nachschusspflicht der Gesellschafter wird im Gesellschaftsvertrag geregelt. Dies kann z. B. beim großen Bauherrenmodell bei Baukostenüberschreitung der Fall sein. Generell besteht dieses Risiko bei erheblichen Mietausfällen, unerwarteten, durch Rücklagen nicht gedeckten Sanierungen etc. Hier ist dann häufig nur mehr der dabei, der kurzfristig die finanziellen Mittel aufstellen kann, um der Nachschusspflicht zu entsprechen. Kann ein Gesellschafter das nicht, sehen nämlich viele Verträge vor, dass der Anteil den aufgriffswilligen Gesellschaftern zu einem fixierten Preis zuwächst. Fazit: Der illiquide Bauherr scheidet aus der Gesellschaft aus, die finanzstarken Bauherren übernehmen seinen Anteil im Regelfall zu Konditionen unter dem Verkehrswert.
Ihre Empfehlung für angehende „Bauherren“?
Kropiunig: Nicht nur auf etwaige steuerliche Vorteile zu schauen, sondern sich auch der Verpflichtungen bewusst zu sein, die man eingeht, sprich: Nachschussverpflichtungen und die Gefahr, seine Anteile unter dem Wert abtreten zu müssen und damit auch steuerliche Vorteile zu verlieren. Gerade wer in diesem Umfeld noch nicht so bewandert ist, sollte unbedingt rechtsanwaltlichen Support in Anspruch nehmen.
