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Vermögen aufbauen, Steuern sparen

Ein Bauherrenmodell bringt Investoren langfristig stabile Renditen bei überschaubarem Risiko. Aber auch Mieter profitieren in Zeiten allgemeiner Teuerungen.

Geld anlegen in Zeiten multipler Unsicherheiten? Wer Stabilität und Inflationsschutz sucht, landet schnell bei Immobilien. Das Bauherrenmodell eignet sich dabei besonders, weil man damit langfristig Vermögen aufbauen und gleichzeitig Steuern sparen kann – und weil damit das Bauherrenrisiko auf mehrere Schultern verteilt wird.

Wie das funktioniert? Grundsätzlich schließen sich bei einem Bauherrenmodell mehrere Investoren in der Form einer Kommanditgesellschaft zusammen, um eine bestandsfreie und sanierungsbedürftige Immobilie zu erwerben. „In der Regel erhalten die Investoren keine einzelne Wohnung, sondern je nach Kapitaleinlage Anteile an der Gesamtliegenschaft“, erklärt Johannes Tratz. Der Steirer ist Veranlagungsexperte am Grazer Standort des österreichweit agierenden Beratungsunternehmens FiNUM und hat sich unter anderem auf die Finanzierung von Immobilien spezialisiert.

Ist die Immobilie einmal erworben, wird entweder umfassend saniert – oder der Altbestand abgerissen und durch einen vollständigen Neubau ersetzt. Dafür kann, auch das macht ein Bauherrenmodell attraktiv, als Unterstützung auf Fördermittel der öffentlichen Hand zugegriffen werden. „Das ist gelebte Praxis“, sagt Tratz. Damit verpflichtet man sich im Gegenzug aber, die Mieten im Rahmen der Wohnbauförderung maximal bis zum jeweiligen Richtwert zu deckeln. Daraus ergibt sich eine Win-win-Situation für Mieter und Vermieter, denn angesichts der allgemeinen Teuerungen wird zumindest mittelfristig die Nachfrage nach günstigem Wohnraum steigen. Mit einem Bauherrenmodell finden Mieter, die für dieses Modell selbst eine gewisse Einkommenshöhe nicht überschreiten dürfen, diesen leistbaren Wohnraum. Parallel erschließt sich der Immobilienbesitzer durch die langfristige Vermietung eine stabile und grundbücherlich gesicherte Einkunftsquelle, die als Zusatzeinkommen oder zur Pensionsabsicherung als Altersvorsorge dient.

Zudem „arbeitet“ die Investition von Beginn an im Hintergrund in Form steuerlicher Begünstigungen durch schnellere Abschreibungsmöglichkeiten. „Konkret können Sanierungs- und Baukosten auf 15 Jahre beschleunigt abgesetzt werden“, erklärt Tratz. Es entstehen nämlich durch das mit der Investition in einen Altbestand verbundene wirtschaftliche Risiko besondere Steuerabsetzmöglichkeiten. Zum einen fallen Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen an, aber auch bestimmte Nebenkosten und Dienstleistungen, beispielsweise für Konzeption und Beratung, führen insbesondere in den ersten Jahren der Sanierung beziehungsweise der Bauphase zu höheren steuerlichen Verlusten. Sie können mit den Mieteinnahmen gegengerechnet und darüber hinaus noch mit dem normalen Erwerbseinkommen kompensiert werden. „Damit kommt es in weiterer Folge zu einer Steuerersparnis“, rechnet Tratz vor.

Der 15-Jahre-Abschreibungshorizont ist einer der wesentlichen Unterschiede zu Vorsorgewohnungen, bei der man zwar kein Baurisiko trägt und die Wohnung zu einem vereinbarten Fixpreis erwirbt, aber umgekehrt keine Förderungen erhält. Auch bei der Gestaltung der Mietpreise gibt es Divergenzen. Bei Bauherrenmodellen profitieren Mieter (befristet) von den geförderten und gedeckelten und damit günstigen Mietpreisen, bei Vorsorgewohnungen besteht für Vermieter dagegen die Möglichkeit, marktübliche Preise zu verlangen – für Mieter wird es damit meist teurer.

Außerdem trägt bei Wohnungen, die im Alleineigentum stehen und zur Vermietung erworben wurden, der Eigentümer das Risiko alleine, dass die Wohnung auch länger leer steht. Bei Bauherrenmodellen sind dagegen meist Mietenpools, die dieses Risiko auf mehrere Vermieter aufteilen, üblich. Das hat den Vorteil, dass allfällige Leerstände oder Mietrückstände die einzelnen Investoren stets nur anteilig treffen. Ebenso werden Kosten, die etwa bei der Renovierung anfallen – wie Ausmalen, Bodenschleifen, neue Küche oder Betriebskosten für leer stehende Wohnungen – über den Mietenpool ausgeglichen.

Dennoch passt ein Bauherrenmodell nicht zu jeder Geldtasche. Lohnend wird eine derartige Investition vor allem für Höherverdiener, die in der höchsten Steuerklasse angekommen sind. „Das Einkommen in dieser Höhe sollte auch stabil sein, da man durch die Investition länger Liquidität bindet“, so Tratz. Tatsächlich knabbern bei einem zu geringen Eigenkapitaleinsatz nämlich die zu hohen Zinsbelastungen am tatsächlichen Gewinn. Der steuersenkende Effekt ist im Schnitt bei jenen, die im aktiven Berufsleben stehen und in ein Bauherrenmodell einsteigen, am größten. Nach dem Pensionsantritt und damit verbundenen Eintritt in eine niedrigere Steuerklasse reduziert sich dagegen die Möglichkeit, steuerliche Vorteile geltend zu machen.

So liefert das Bauherrenmodell für drei Seiten Vorteile: Beteiligt man sich frühzeitig, profitiert man steuerlich unmittelbar und dank der Mieteinnahmen langfristig von stabile Renditen. Mieter können sich über günstig zu mietenden Wohnraum freuen und die qualitativ hochwertige Sanierung von baulichem Altbestand fördert eine nachhaltige Stadtentwicklung.

Kontakt:
Tratz GmbH
Finanz- und Vermögensplanung
Kaiserfeldgasse 22/II
8010 Graz
T. +43 316 890 875
office@tratz.at

Fotocredit: Robert Frankl

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