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Auf Sand gebaut?

Investitionen in Immobilien gelten als krisenfest. Das spürt man in unsicheren Zeiten an explodierenden Preisen. Parallel verschärfen sich die Finanzierungsvorschriften. Wohin führt das alles noch?

Die Wolken werden mehr, der Konjunkturhimmel verdüstert sich. Die Energie- und Lebensmittelpreise klettern ungebremst nach oben, die Inflation erreicht lange für unmöglich gehaltene neue Rekordwerte, die schon jetzt Lichtjahre vom ohnehin auf zwei Prozent hinaufgesetzten Ziel der Europäischen Zentralbank liegen. Der Kaufkraftverlust lässt den Ruf nach einem Abschied von der lockeren Geldpolitik und spürbaren Zinserhöhungen noch lauter werden.

Das alles trifft auch den Immobilienmarkt. Zwar haben Investitionen in diesem Segment in den vergangenen Jahren einen immer höheren Stellenwert bei der Vermögensveranlagung eingenommen und auch die durch Verkauf oder Vermieten erzielten Renditen haben geboomt. Mittlerweile bewegt man sich aber in Höhen und auf einem anhaltend ansteigenden Kostenpfad, der vielerorts die Alarmglocken schrillen lässt. Zum einen bei Wohnungssuchenden und Häuslbauern, für die ein Vermögensaufbau zunehmen schwierig und parallel die Kreditvergabekriterien und Finanzierungsvorgaben immer restriktiver werden.

Um die Stabilität des Finanzplatzes zu sichern und die Vergabe von nicht leistbaren Krediten hintanzuhalten, setzt die Österreichische Nationalbank (OeNB) nämlich mit Anfang Juli die Empfehlungen des Europäischen Rats für Systemrisiken (European Systemic Risk Board, ESRB) um. Bisher lediglich empfohlene Kriterien bei der Neuvergabe von Krediten sind ab Mitte 2022 für die Geldinstitute demnach Pflicht. So muss in Österreich der Käufer einer Wohnimmobilie, der dafür einen Kredit benötigt, künftig mindestens zwanzig Prozent des Kaufpreises in Form von Eigenkapital nachweisen können. Experten warnen diesbezüglich, die anfallenden Nebenkosten wie Vertragserrichtungskosten, Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr und eine Basiseinrichtung für den Wohnraum – in Summe eine erhebliche finanzielle Zusatzbelastung – nicht außer Acht zu lassen. Außerdem darf die Kreditrate höchstens 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen und die Laufzeit der Finanzierung 35 Jahre nicht übersteigen.

Diese Schritte seien notwendig geworden, um die Verluste der Banken zu verringern und die Kreditnehmer vor Überschuldung zu schützen, argumentiert man bei der Nationalbank. Denn aktuell habe mehr als die Hälfte der Kreditnehmer weniger als 20 Prozent Eigenfinanzierungsanteil und fast ein Fünftel wendet für die Tilgung der Rate mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens auf. Außerdem hätten internationale Erfahrungen gezeigt, dass Finanzkrisen im Zusammenhang mit Immobilienkrisen hohe Wohlstandsverluste mit sich bringen. So wird zum einen der Vermögensaufbau massiv erschwert, zum anderen bleibt unsicher, ob ein Verkauf in ein paar Jahren tatsächlich noch werthaltig sein beziehungsweise Gewinn abwerfen wird.

Noch hält die Preisdynamik am Immobilienmarkt zwischen Boden- und Neusiedlersee, vor allem aber in den urbanen Ballungsräumen und in etablierten Tourismusregionen jedenfalls an. Auch, weil sich Zinsen und Ertragsaussichten bei vielen anderen Sparformen verflüchtigt haben, ist der Wert des sprichwörtlichen „Betongolds“ stetig nach oben geklettert. Schon mit Beginn der Finanzkrise sind laut Nationalbank die Preise stark gestiegen – mit einer deutlichen Beschleunigung in den vergangenen beiden Jahren. So haben sich die Immobilienpreise seit 2010 laut OeNB um 199 Prozent erhöht. Allein seit Anfang 2007 bis zum dritten Quartal 2021 waren es 248 Prozent. Und im vierten Quartal 2021 legten sie im Jahresabstand um weitere 12,6 Prozent zu.

Nicht mithalten konnten dabei die Gehälter. So braucht man für den Kauf einer durchschnittlichen 70 Quadratmeter-Eigentumswohnung in Österreich den OeNB-Angaben zufolge heute 10,6 Jahresbruttogehälter – noch mehr sind europaweit nur in Tschechien und der Slowakei nötig. Die Wohnimmobilienpreise liegen über dem Durchschnitt der Eurozone. Mit Immobilienpreisen von durchschnittlich 4500 Euro pro Quadratmeter im Neubau bewegte sich Österreich 2020 europaweit sogar an der Spitze, noch vor Frankreich, Deutschland und Großbritannien.

Parallel ist das Angebot an Objekten durch rege Bautätigkeiten aber teilweise ausgefranst und unübersichtlich geworden. Befürchtungen, der Boom könnte sich in eine Blase verwandeln, existieren vor allem für „Stangenware“ im verdichteten Wohnbau. Sobald Immobilien jedoch über Garten, Terrassen oder Freiflächen verfügen, sehen Experten weniger Risiko. Auch eine Folge der pandemiebedingten Einschränkungen, durch die Wohnraum – Stichwort Homeoffice – plötzlich anders gebraucht, genutzt und geschätzt wurde.

Insgesamt hält der Boom jedenfalls an. Nach dem Rekordjahr 2019 wurde mit einer Investmentsumme von 1,4 Milliarden Euro im Jahr 2021 das zweitbeste Ergebnis am österreichischen Wohnungsmarkt erzielt. Bei der CBRE Group, dem weltweit führenden Unternehmen für Gewerbeimmobilien mit Hauptsitz in den USA, geht man davon aus, dass heuer ähnliche Summen in Wohnen investiert werden wie im Jahr 2021. Erst mittelfristig sieht man ein schwaches Abbremsen des Trends.

So hat CBRE den Wohnungsmarkt in Wien, Linz und Graz untersucht. Der Analyse zugrunde liegt eine demografische Prognose, die in den drei Städten durchaus unterschiedlich ausfällt. Während in Wien bis 2030 ein Zuwachs von rund 8,6 Prozent auf ca. 2,1 Millionen Einwohner erwartet wird und Graz prozentuell in ähnlicher Größenordnung wachsen soll, ist in der Region Linz-Wels mit einer Steigerung von rund 3,8 Prozent zu rechnen. Bei wachsender Zahl an Haushalten und sinkender durchschnittlicher Haushaltsgröße bleibt die Nachfrage nach Wohnraum demnach vorerst hoch. Bis 2030 rechnet man mit einem Bedarf von rund 150.000 zusätzlichen Wohnungen. Laut den CBRE-Analysten ist das Mietwachstumspotenzial aufgrund der starken Neubautätigkeit jedoch gering und maximal inflationsgetrieben. In dezentralen Lagen geraten die Mieten beispielsweise in Wien bereits unter Druck. Noch aber dominiert auch bei Neubauten eine nervöse Überhitzung. Auch, weil der Rohstoffmarkt zu einem immer kurzlebigeren und damit schwerer kalkulierbaren Kostenfaktor geworden ist. Dazu kommt auf Investorenseite die gesamte Range von Ungeduld bis Spekulation, die für zusätzliche Unruhe sorgt.

Wer jetzt ein Haus baut oder renovieren will, merkt schnell, dass nicht nur die Preise steigen, sondern auch mit beträchtlichen Wartezeiten zu rechnen ist. Bei Sanierungen gab es bereits im Monatsvergleich Jänner 2021/2022 durchschnittliche Preiserhöhung von fünf bis zehn Prozent je nach Ware. Das hat sich weiter verteuert. Dazu kommen lange Wartezeiten. Die Lieferung einer Badewanne kann Wochen dauern, Fliesen sogar Monate. Zusätzlich halten Gehaltssteigerungen aber nicht mit den steigenden Immobilien- und Rohstoffpreisen mit. Die Kreditnachfrage wird steigen. Sollten nun Zinssteigerungen folgen, könnte das viele Kreditnehmer kostenseitig und damit in weiterer Folge auch Banken unter Druck setzen. In den letzten Jahren war man ja gerade bei der Finanzierung von Immobilien eher das Gegenteil gewohnt.

Die Kreditkosten waren niedrig, die Rendite konnte bei ausreichend Eigenkapital bei der Vermietung daher hoch ausfallen. Generell galt eine jährliche Mietrendite von mindestens vier Prozent als erstrebenswert. Wenn jetzt die Inflation jedoch Richtung sechs Prozent klettert, relativiert sich das schnell. Für ein erfolgreiches Investment sollte man den Markt genau sondieren und auch Risiken beachten. Denn der Traum von den eigenen vier Wänden kann sich unter Umständen schnell zum Albtraum entwickeln. Auch Zusatzeinkommen oder das Fundament einer Zukunftsvorsorge können brüchig werden und bröckeln wie ein sanierungsbedürftiger Altbau. Beachtet man Lage, Zustand der Bausubstanz und etwaigen Sanierungsbedarf, Umgebung und im Fall einer Vermietung laufende Eigenkosten, bleibt das Risiko einer Wertminderung aber minimal, wiewohl das Risiko bei einer Immobilie die hohe Summe ist, die man an eine Investition bindet. Bei anderen Investitionsformen – beispielsweise in Wertpapiere oder Aktien – ist das Risiko gestreut. Das geht bei Wohnung oder einem Haus nicht. Die Alternative? Miete zahlen. Dieses Geld ist aber zu hundert Prozent weg.

Illustration: James Rizzi